Sälja själv?

Med jämna mellanrum läser man artiklar om hur mycket man kan spara genom att sälja sitt hus eller sin lägenhet själv utan att använda mäklare.

I många länder finns det både köp- och säljmäklare, man kopplar in advokater, inskrivningsnotarier och registratorer. I Sverige tar mäklaren hand om allt. I huvudsak kan man säga att det finns två anledningar till att anlita en mäklare när man ska sälja:

1. Man får bättre betalt.
2. Man slipper en massa jobb.

Vi börjar med det första. Anledningen till att man i regel får bättre betalt när man säljer via en mäklare är att mäklaren har mycket bättre förutsättningar än dig som privatperson att marknadsföra bostaden på ett relevant sätt. Mäklaren finns tillgänglig sju dagar i veckan för att svara på frågor om just din bostad. Han eller hon har också argumenten och statistiken för att motivera en viss prislapp. Ytterligare en viktig faktor i sammanhanget är att många köpare känner sig tveksamma att köpa direkt via en privatperson. Är en mäklare inblandad har denna en skyldighet att ta tillvara både köpares och säljares intresse, sörja för att all information om bostaden förmedlas samt ser till att alla frågetecken rätas ut vad gäller lån, pantsättningar, inskrivningar servitut och annat.Det är en trygghet att köpa via mäklare och den tryggheten är man beredd att betala lite extra för.

När det gäller tidsbesparingen ska man som säljare veta att mäklaren lägger ner väldigt många arbetstimmar på varje förmedlingsuppdrag. Tid som du som säljare kan ägna åt att göra det som du är bäst på, dvs ditt ordinarie arbete. Om du ägnar din tid åt att tjäna pengar på det du är bäst på samtidigt som du låter mäklaren tjäna pengar åt dig på det som han eller hon är bäst på torde man i bästa fall uppnå en win-win-situation.

Så du som funderar på att sälja framöver: Utnyttja din konsumentmakt och välj en erfaren och engagerad mäklare. Och kan du dessutom förhandla fram ett rimligt försäljningsarvode har du alla förutsättningar att göra ditt livs bästa affär.

Svd

Rörligt är dyrt!

Statens bostadskreditnämnd konstaterar att de låga rörliga räntornas tid är förbi. Det beror i första hand på att bankerna nu tvingas låna upp på längre tid även till korta lån som jag skrev om här för några veckor sedan.

Nämnden pekar på några intressanta skillnader mellan Sverige och tex Danmark när det kommer till bolånemarknaden. I många länder kan man helt sonika lämna sitt hus till banken och vara skuldfri om man inte klarar av sin åtaganden. I Sverige är lånet alltid personligt. I många länder kan man också låna med längre bindningstider, I Sverige är det i regel fem eller åtta år som är det längsta.

Men den viktigaste slutsatsen som är värd att poängtera igen är: Bind lånen! Enda anledningen till att ligga med rörliga ränta är om man bedömer att de längre löptiderna ska bli billigare framöver. Och medan man väntar på det har man en ränta som är en halv procent högre än både den två- och treåriga räntan.

GP, DN

Det är mycket nu!

Jag har som målsättning att skriva i bloggen minst fyra gånger i veckan, men eftersom jag just nu har väldigt mycket att göra så får skrivandet stryka på foten en smula. Huruvida min arbetsbelastning är en indikator på marknadens riktning låter jag vara osagt. Men intresset på mina visningar är i alla fall bra.

Så här får du lägre ränta!

Bankerna gör som sagt rekordvinster och delar ut rekordsummor till aktieägarna. Samtidigt är räntenettot (=skillnaden mellan bankens in- och utlåningsränta) rekordstort. Att Riksbankens räntesänkning inte påverkar boräntan har vi lärt oss, räntan på sparkontot sänker banken dock gärna i takt med reporäntan. Banken skyller på stramare regelverk och kapitaltäckningskrav som gör upplåningen dyrare. Anders Borg och Peter Norman skäller som bandhundar utan synbar effekt. Som bolånekund har man bara en sak att göra: Förhandla!
Så här får du lägre ränta:

1. Var påläst! Visa att du har koll på hur marknaden fungerar och är medveten om att räntan är föremål för förhandling. Lär dig begrepp som Hypotekslån, Räntekänslighet, Stibor, Kapitaltäckningskrav och Basel III. Inte för att slänga sig med dem själv utan för att slippa bli skriven på näsan.
2. Erbjud något tillbaka! Att förhandla innebär att ge och ta. Banken har ett internt  rejtingsystem för alla sina kunder där man får poäng efter hur mycket banken tjänar på dig som kund. Sämst poäng har en fattigpensionär som bor i hyresätt och betalar sina räkningar på bankkontoret och gärna går till kassan och tar ut pensionen kontant. Bäst rejting har en bolånetagare med hygglig inkomst som investerar i bankens fonder och sätter av till pensionen samtidigt som han har en slant sparad på konto och ett par försäkringar via banken. Gör klart att du kan tänka dig att bli helhetskund och flytta samtliga dina engagemang till banken.
3. Var trevlig! Visa att du är en "likeable person". Ett fast handslag med ögonkontakt är en bra start på vilket möte som helst. Beröm banktjänstemannen/kvinnan för dennes professionella och trevliga bemötande. Berätta att du alltid har gillat (t ex) Handelsbanken för deras sätt att arbeta och för att de har så bra produkter. Säg att du mycket gärna vill bli kund i banken givet att du får vettiga villkor. Banktjänstemän idag har blivit säljare, men är du slipad är det upp till dig att "flip the situation"; Du blir säljaren! Sälj in dig själv som pålitlig och trevlig kund. Banken betalar med låg ränta. Även om man har fått två öron en mun för att använda dem i den ordningen är det aldrig fel att ta initiativet i en förhandling.

Givet att du har en fast och acceptabel inkomst, inte har betalningsanmärkningar, inte är överbelånad och gärna har en sparad slant kan du räkna med att tipsen ovan är din biljett till ett billigt bolån. Och i kompiskretsen kan du briljera som värsta chefsförhandlaren!

Lycka till!

GP, DN

Väntad sänkning

Riksbanken sänker styrräntan med 0,25%. Det var väntat. Att boräntorna inte kommer att sänkas motsvarande är nog också att vänta. Den rörliga boräntan som är ganska hög i förhållande till styrräntan motiverar bankerna med att de har högre upplåningskostnader därför att banken tvingas låna pengar på längre löptider även om de till konsument lånar ut till "rörligt" tremånaderslån.

Vad jag tror kommer att påverka marknaden mer än den faktiska sänkningen är att Riksbankens prognos över hur räntan kommer att utveckla sig framöver har ändrats en smula. Både för 2013 och 2014 räknar Riksbanken med att räntan kommer att vara lägre än man tidigare förutspått. Det har en psykologisk effekt som kan gjuta mod hos vissa bostadsspekulanter.

Svd, GP

Dagens citat

"Som kund ska man agera som när man köper en matta i Marrakesh. Pruta." Så ska man enligt Finansmarknadsminister Peter Norman behandla banken. En kul oneliner, helt klart.

Säga vad man vill om dålig konkurrens och stigande räntenetto som göder bankernas övervinster, men från att ha tvingats stå med mössan i hand ska kunden nu behandla banken som en mattförsäljare. I vart fall en liten förbättring när det kommer till konsumentmakt.

DN

Alla dessa siffror

Och så var det dags för ny statistik igen... Sammanfattningsvis tycks priserna ha gått upp en smula och läget på marknaden har stabiliserat sig.

Men det är något ängsligt med all denna statistik och otaliga boprisprognoser. Vi har Mäklarstatistik, SCB och Valuegard som pumpar ut siffror på hur priserna har utvecklat sig. Sedan har vi har SBAB, SEB och alla andra boendeaktörer med självaktning som likt klärvoajanta smatterband levererar sanningar om hur priserna kommer att utveckla sig framöver.

Visst, hälften av alla hushåll äger sitt boende och det är i regel den största affären man gör i livet. Men om prognoserna och värdeutvecklingen på det egenägda boendet levereras i en takt som får den mest nervösa kvartalskapitalisten att verka långsiktig så är det något som känns fel. Ett bra boende representerar så mycket mer än en kortsiktig investering för att tjäna pengar. Och jag är inte helt övertygad om att ett överflöd av mer eller mindre tillförlitliga siffror gagnar vare sig köpare eller säljare. Det skapar mest förvirring.

SVD, DN, Di, GP

Mera statistik

Vi avslutar veckan med ny statistik. Småhuspriserna sjönk med 2 % i perioden november till januari jämfört med föregående tremånadersperiod. Jämfört med samma period förra året sjönk priserna med 3% i landet som helhet. Detta enligt SCB.

Samtidigt konstaterar man att statistiken blir osäker eftersom inskrivningsmyndigheten inte har hunnit registrera köpen. Dessutom kan man fråga sig hur många köp som gjorts under perioden men där köparen ännu inte har tillträtt fastigheten, och således inte sökt lagfart. Vidare kan man också fundera på hur den säsongsrelaterade lugna perioden i december påverkar tillförlitligheten i statistiken.

Hur som helst, i Västra Götaland har priserna stått still senaste året och i Halland har priserna gått ner med 3%. Om än att statistiken är osäker så är de siffrorna i vart fall inte min definition på ett "prisras".

Svd

Provision eller inte

"Mäklare vill tjäna på osålda hus" är den aningen övertolkande rubriken på en GP-artikel. Det hela handlar om att somliga mäklare överväger att ta ut en startavgift på ett förmedlingsuppdrag eller kanske ta betalt per timme och nedlagd kostnad i stället för att ha provision på slutpriset. "Mäklare vill förlora mindre på osålda hus" hade möjligen varit en mer rättvis rubrik.

Idag har de flesta mäklare provision med en försäljningsgaranti, dvs ingen affär inget betalt. Personligen tycker jag inte att det är ett orimligt upplägg. Känner man som mäklare att det är utsiktslöst att det blir en affär står det en fritt att tacka nej till uppdraget från första början.

Däremot finns en poäng i att redovisa för människor vilka (stora) kostnader en mäklare har. Som jag skrivit om tidigare tycks en inte oansenlig del av befolkningen ha en bild av mäklarkåren som högavlönade "glidare" som egentligen inte gör mycket nytta. Och den bilden har alla fastighetmäklare ett ansvar för att nyansera.

GP, Svd, DN

Om en vecka ska skatten vara betald

Den som sålde sin bostad förra året och gjorde vinst ska ha gjort en fyllnadsinbetalning senast den 13 februari för att slippa ränta på skatteskulden. Det är många som missar detta. Dessvärre är det så att man inte kan deklarera på Internet innan den 20 mars. Alltså får man vackert sätta sig med papper och penna och räkna fram hur mycket man ska betala.

Att deklarera en bostadsaffär kan vara en smula bökigt, men har du som säljare anlitat en fastighetsmäklare så hjälper han eller hon säkert gärna till.

Svd

Dyrt med rörligt!

SBAB redovisar att hela 62% av deras nya bolånetagare väljer den "rörliga" 3-månadersräntan framför längre bindningstider. Detta trots att denna ränta ligger en halv procentenhet högre än den 2-åriga räntan. För ett lån på två miljoner innebär det en skillnad på 10.000 kr om året brutto.

Det behöver inte vara fel att välja den rörliga räntan bara man gör det av rätt orsaker. Och rätt orsak är om man avser att senare binda räntan därför att man bedömmer att de längre räntorna kommer att bli billigare framöver. Alternativt om man tror att man kommer att lösa bort sitt lån inom en snar framtid.

De ökade myndighetskraven på bankerna innebär att en bank måste låna upp pengar på längre tid även om de bara lånar ut till konsumenten på 3 månader. Det gör att min bedömning är att det under lång tid framöver kommer att vara dyrare att ha rörlig ränta än att binda på två eller tre år. I vart fall så länge nuvarande marknadsoro råder. Så mitt råd är: Bind räntan inom det närmsta halvåret och se till att pruta med din bank!

Svd, DN, GP, HN

Bubbelskratt

En lite udda undersökning har visat att det finns ett samband mellan antalet skratt på Federal Reserves möten och ökande bopriser. Förenklat: Ju fler skratt desto större "boprisbubbla".

Översatt till svenska förhållanden kan vi i så fall konstatera att vi är väldigt långt ifrån en prisbubbla. Jag har nämligen aldrig någonsin sett Stefan Ingves skratta...

Svd