(El)ändet...

Det här med elpriset är något man kan skriva mycket och länge om. Nu när vi har haft ett par kyliga veckor är det många som kommer att få en högre elräkning framöver.

Vid elavbrott har man som konsument rätt till ersättning, men nu har några finurliga elbolag hävdat att de bara betalar ersättning om strömmen har gått på alla faser. Att bl a spisen och vattenpumpen i regel går på trefas spelar tydligen ingen roll. Märkligt.

Ska man likna elmarknaden vid mobiltelefonmarknanden skulle det se ut ungefär såhär när man köper en mobiltelefon med tillhörande abonnemang:
Först får du betala för telefonen, ofta en anslutningsavgift på sisådär sextio tusen kronor. Sedan får du betala för ett telefonabonnemng, runt fyra-fem tusen om året livet ut. Sedan får du betala ett minutpris; inte det lägsta utan det i varje givet ögonblick högsta (!) minutpriset som finns på marknanden. På detta läggs sedan en punktskatt och slutligen moms på hela rasket (skatt på skatten!).

Jag har inget principiellt emot avregleringar, men när det kommer till elmarknaden är det svårt att se att det har fått några gynnsamma effekter. Sedan 1999 har elpriserna i Sverige ökat mest i hela Europa.

DN, DN, GP, Svd

Hur ska man välja mäklare?

Jag fick frågan häromdagen hur man bäst går till väga när man ska välja mäklare. Det är ett svårt val samtidigt som det är ett viktigt val eftersom den man väljer trots allt ska hantera ditt livs största affär. Svaret är: 1. Välj efter magkänsla, samt 2. Se till att få en rimlig provision.

Det första är svårast. Det spelar ingen större roll på vilket företag mäklaren jobbar, det är den enskilde mäklarens personliga engagemang som är viktigt. Fråga hur han eller hon arbetar. Är mäklaren efaren och kunnig? Verkar vederbörade flexibel och entusiastisk? Är han eller hon avslappnad och har ni ett bra och resonerande samtal? Svaren måste vara ja de här frågorna.
När det gäller arvodet eller provisionen är det lättare att jämföra. En köpeskilling över miljonen bör inte kosta mer än mellan tre-fyra procent i provision. Ligger köpeskillingen uppåt två miljoner bör provisionen vara max tre procent. Vid lägre köpeskillingar har de flesta mäklare ett minimiarvode. I stället för en rak procentsats är det inget som hindrar att man i stället avtalar om ett fast arvode eller en trappstegsprovision med olika procentsatser beroende på den slutgiltiga köpeskillingen.
Alltså: Ring runt till ett gäng mäklare och lyssna in om de känns vettiga. Bjud hem de två eller tre som känns bäst. Ta ett beslut baserat på punkterna ovan. Teckna ett förmedlingsuppdrag och känn dig trygg i att du har gjort rätt val.

Lycka till!

Upp ner upp ner...

Man skulle möjligen kunna göra sig lite lustig över varannandagsprognoserna som än säger upp och än säger ner. Hur framtiden kommer att utveckla sig är såklart omöjligt att säga, men personligen skulle jag inte vara orolig över att investera i ett egenägt boende i dagsläget.

Som jag skrivit i tidigare inlägg tror jag snarare på svagt uppåtgående än nedåtgående priser framöver. Den bedömningen bekräftas av SBAB som nyss publicerat en prognos över utvecklingen för bopriserna.

En låg ränta tillsammans med ett uppdämt "flyttbehov" efter ett lugnare fjärde kvartal 2011 tror jag är de största drivkrafterna till en prisuppgång. Att priserna redan har justerats ner en aning tror jag är ytterligare en anledning till uppgång från dagens nivåer. Till detta har vi som vanligt den stora bostadsbristen i storstadsregionerna samt en högst begränsad nyproduktion av lägenheter till vettiga priser.

GP, DN, Svd

Hur påverkar räntan?

Swedbanks ekonomer spår en kraftigt sänkt ränta framöver. Frågan är om det kommer att påverka bopriserna?

Å ena sidan innebär lägre räntor att boendekostnadskalkylen ser bättre ut och som köpare upplever man att man har råd att betala mer. Å andra sidan är sänkt ränta ett tecken på en osäker svensk ekonomi. Min uppfattning är dock att tryggheten och förtroendet för den egna privatekonomin är det viktigaste för den som står i begrepp att investera i ett egenägt boende. Känner man oro för den egna ekonomin avvaktar man.

Det räcker att öppna tidningen för att konstatera att vi just nu genomlever en ekonomisk kris i stora delar av världen. Men det jag upplever när jag träffar folk är att många har åsikten att "detta är något som drabbar andra men inte mig". Om folk således känner förtroende för sin egen ekonomi tror jag att sänkt ränta kan göra att priserna om inte stiger så i vart fall ligger still resten av året.

I kombination med jobbskatteavdraget som ger folk med arbete mer kvar i plånboken ser jag inte att det kan vara någon större fallhöjd på priserna från dagens nivå. Och kanske kan det vara köpläge för den som är beredd att investera när många andra avvaktar och tror på fallande priser. För när det vänder går det ofta snabbt. Det såg vi inte minst i början av 2009.

GP, Svd, DN

Studentboende

SGS Studentbostäders VD har fått sparken. I GP spekuleras det i att han har låtit studentlägenheter gå till släkt och vänner. Idag läser jag också en artikel om Sveriges minsta studentbostad. Det är en liten lya på mindre än 9 kvm som mest liknar en lekstuga.

Två symptom på den bostadsbrist som drabbar inte minst studenter.

En bra och trygg bostad är basen för tillvaron och en förutsättning för att göra goda studieresultat under ett studentliv som många gånger varar i både fem och sex år. Därför är det inte konstigt att många nyinflyttade studenter med mamma och pappas hjälp investerar i ett egenägt boende under studenttiden. Med 15% kontantinsats blir den totala månadskostnaden i regel under 4.000 kronor per månad för en etta i prisklassen runt 750.000 kronor. Och med ett tidsperspektiv på fem-sex år är möjligheten dessutom stor att man gör en god affär. Om man till det klarar att amortera en dryg tusenlapp per månad har man under sin studenttid också bakat in ett sparande i sitt boende på närmare 100.000 kronor.

Ett alternativ till ett hyrt studentrum som är väl värt att fundera på för den som har den ekonomiska möjligheten.

GP, GP, GP

Värna hyresrätten!

I Sverige finns idag en rad olika upplåtelseformer, bland annat bostadsrätt, hyresrätt, ägarlägenhet och kooperativ hyresrätt. Man kanske kan tro att en mäklare helst skulle se att alla bostäder var egenägda, men en mångfald av upplåtelseformer är mycket viktigt för en fungerande bostadsmarknad.

Hyresrätten kan vara idealet för den som söker ett mer tillfälligt boende, inte vill binda kapital eller helt enkelt vill ha ett boende där hyresvärden sörjer för reparationer och underhåll i lägenheten. Hyresrätten är också viktig för den som inte ännu har hunnit att spara ihop till en kontantinsats för ett egenägt boende. Hyresförhandlingarna för 2012 börjar bli klara och höjningarna tycks landa kring drygt 2% i Göteborg. En ganska hanterbar justering för de flesta hyresgäster.

GP

Köpläge?

Senaste statistiken visar tydligt att priserna på bostäder har justerats ner ganska påtagligt senaste månaderna. När det gäller bostadsrätter är dock prisnedgången på ett års sikt måttliga fyra procent i Storgöteborg och endast en procent för riket som helhet. Ibland talar man lite raljant om kvartalskapitalism. När det gäller månads- och kvartalsvisa statistikuppgifter bör man också vara lite försiktig med att dra alltför långtgående slutsatser.

Att senhösten och vintern var ekonomiskt turbulent påverkar, samtidigt var utbudet av bostäder till salu stort. Lägg där till en säsongsrelaterad avmattning i december och vi har förklaringen till prisjusteringen. Bankernas något stramare utlåning med bolånetak och annat har ytterligare påverkat.

Några procents nedgång borde dock inte vara någon större katastrof. Men man får en tröghet i marknaden i termer av att köparna förväntar sig låga priser medan många säljare fortfarande jämför sin bostad med grannens rekordförsäljning. Här har mäklaren en uppgift i att få parterna att mötas.

Möjligen kan det vara ett köpläge nu. Jag tror inte man som köpare ska förvänta sig något prisras från nuvarande nivåer, utan snarare se en möjlighet att komma in på en rimlig köpeskilling och kanske slippa en hysterisk budgivning. Jag minns när marknaden var trög i slutet av 2008 när finanskrisen härjade som värst. Jag träffade en del spekulanter på visningarna som nästan triumfatoriskt deklarerade att priserna skulle rasa framöver, de lade skambud och trodde de skulle göra sitt livs klipp. Säljarna tackade nej till de låga buden. I början på 2009 tog marknaden fart igen och ordningen återställdes. Skambudsspekulanterna gjorde aldrig någon affär.

Lärdomen är att står man i begrepp att köpa en bostad kan det vara ett bra läge nu. Se till att ha finansieringen i ordning och resonera med säljaren och mäklaren kring en rimlig prislapp. Ett skambud leder oftast till att det inte blir någon affär överhuvudtaget. Lycka till!

GP, Svd, DN, GP

Amortera mera!

Det så kallade bolånetaket infördes i oktober 2010 för att stävja prisuppgången på bostäder. Lite förenklat innebär det att man får låna högst 85% av köpeskillingen när man köper sin bostad. I grunden är det en bra tanke, men frågan är om det inte hade varit vettigare att i stället införa ett amorteringskrav. Utestängningseffekterna skulle blivit mindre och som köpare hade man tvingats göra en boendekostnadskalkyl inklusive amortering och använda de månadsvisa betalningarna som utgångspunkt för hur mycket man kan betala för en ny bostad.

Att amortera är bra. Dels minskar man på sikt sina boendekostnader och blir med tiden mindre räntekänslig. Dels bakar man in ett sparande i bostaden som också ger ett upplåningsutrymme den dagen man kanske vill göra en större renovering. En lägre belåningsgrad innebär också på sikt att du har ett bättre förhandlingsläge mot banken när du ska pruta på dina boräntor.

Svd har en bra artikel om detta.

Bra investering trots allt!

I journalistikens dramaturgi ligger en förkärlek för begrepp som "ras" och "tvärnit" när man skriver om bostadsmarknadens utveckling. Men om vi bortser från allt annat och endast ser bostaden som en investering kan vi konstatera att prisnedgången under 2011 låg på mellan 2-4%. Motsvarande tid gick Stockholmsbörsen (SIX Generalindex) ner med 16,6%. Den som slog till med en aktiv förvaltning och satsade på Robur Stella Sverige fick se sina pengar minska med över 28%. Ett förvaltningsarvode på 1,8% tyckte Swedbank var rimligt för denna aktiefond.

Så även om man till äventyrs endast ser sin bostad som en investering är det i regel en trygg hamn för pengarna även i tider av ekonomisk oro.

Svd, HN, DN, Svd

Tuffa tider

"Mäklare faller i takt med bostadspriset" är den inte allför muntra rubriken på en artikel i Svd idag. Bakgrunden är att det omsattes färre egenägda bostäder förra året och med allt fler registrerade mäklare är det således tuffare tider för mäklarna.

För ca tio år sedan var det bara två högskolor som utbildare mäklare, nämligen de i Malmö och Gävle. Nuförtiden kan man läsa till mäklare på en rad orter runt om i landet. Fler skolor och fler intagningar och större klasser gör att man kan skönja en överetablering av mäklare på marknaden. På ett sätt är det bra för konkurrensen, men samtidigt är det sorgligt om folk utbildar sig och investerar tid och pengar på ett yrke som blir allt tuffare att försörja sig på. Vad många inte vet är att de allra flesta mäklare jobbar på 100% provisionslön och en månad utan försäljning blir en månad utan inkomst. Som jag skrivit om i tidigare inlägg tycks det finns en stor skillnad på gemene mans bild av mäklaryrket och den verklighet som de flesta mäklare har att arbeta i. Och här har kåren en uppgift i att berätta att bakom varje affär ligger ett stort och tidskrävande arbete.

Svd, Svd, DN

Rörligt eller bundet?

Både när det gäller bolånen och elpriset är en ständig fråga: Ska jag ha rörligt eller bundet? Den traditionella förklaringen är att över tid är rörligt alltid billigast eftersom när du binder ett pris betalar du också för en "försäkring" mot framtida höjningar.

Vad gäller bolånen är den rörliga (3-månaders) listräntan idag 0,5% högre än både den 2- och 3-åriga bundna räntan. På ett lån på två miljoner innebär det brutto 10.000 kronor dyrare om året med rörlig ränta. I normalfallet skulle denna skillnad bero på förväntningar om ganska kraftigt sjunkande räntor framöver. Men jag har fått intrycket av att detta förhållande mellan fast och rörlig ränta på något sätt har permanentats. En orsak som jag har spekulerat i är att bankerna ser till att låsa sina kunder så att de inte kan byta bank. Göran Persson sa att "den som är satt i skuld är icke fri". En variant av det blir att "den som har bundna bolån är icke fri att byta bank". I vart fall inte med mindre än att man kan tvingas betala tiotusentals kronor i ränteskillnadsersättning till sin gamla bank när man löser bort lånet i förtid. Men mitt råd blir ändå: Se till att förhandla ner räntan till i vart fall under 3,5% och bind lånen på två eller tre år. Gärna i ett par delar med minst ett halvårs mellanrum så att du inte behöver skriva om allt samtidigt när bindningstiden går ut.

När det gäller elen är problematiken mer komplex. Över tid är det ingen tvekan om att rörligt elpris är avgjort billigare. Men för en villaägare fluktuerar förbrukningen oerhört mellan olika årstider. En familj som förbrukar ca 500 kwh per månad på sommaren kanske förbrukar det femdubbla på vintern. Uppvärmningen är nämligen det som drar el i ett vanligt hushåll. Allt tal om apparater på standby-läge, att släcka lampor eller snåla med tvättmaskinen påverkar inte totalförbrukningen nämnvärt i relation till uppvärmningen. Dessutom, även om du på något obegripligt sätt skulle lyckas reducera din elförbrukning till noll har du fortfarande en elräkning på flera hundra kronor per månad. Anledningen stavas hutlösa abonnemangsavgifter. Således, det intressanta för en villaägare är vad elen kostar under månaderna november-mars. Om elen kostar en eller två kronor per kwh på sommaren spelar ingen större roll. Men på vintern kan denna skillnad innebära många tusenlappar mindre i plånboken.

Det finns en rad sidor på Internet som hjälper dig som konsument att välja (och byta) elbolag. Det är bra. Men problemet är att priserna inte skiljer sig nämnvärt mellan olika elbolag. Ofta är det ett eller två öre per kwh man kan spara och för normalkunden innebär det blott ett par tior i månaden. Mitt råd är att hittar du ett elpris med en totalkostnad på under en krona per kwh som du kan binda på minst två år så gör det. Besparingspotentialen är större än risken att du förlorar några hundralappar på ytterligare två milda vintrar.

Di, GP, Svd

Upp eller ner 2012?

Jag får ofta frågan: "Kommer bostadspriserna att gå upp eller ner?". Jag brukar lite skämtsamt svara att visste jag det skulle jag inte vara mäklare, då hade jag köpt och sålt själv istället. Och precis så är det. Ingen människa har kristallkula och på sin höjd kan man göra mer eller mindre kvalificerade gissningar.

När det gäller bostadspriser är det många faktorer som påverkar: Tillgång och efterfrågan, bedömningar om utvecklingen av den egna ekonomin, bedömningar om konjunkturutvecklingen på både global nivå och på den lokal marknaden, boräntenivåer och bankernas utlåningsvillkor, volymen på nyproduktion, tillgång till hyresrätter med mera. Vad tidningarna skriver påverkar också, och i journalistikens dramaturgi ligger som bekant att antingen är det "borally" eller "prisras". Sällan något mittemellan.

Hur som helst, varje aktör med självaktning redovisar med jämna mellanrum vad folk tror om bopriserna framöver. Idag är det SEB som bjuder på sin boprisindikator. Noterbart där är att det är färre som tror på sjunkande priser jämfört med vad det var månaden före.

Slutligen, svart på vitt är att priserna på bostadsrätter i riket som helhet har gått ner med 2% senaste året och priserna på villor har gått ner med 4% (Källa; Svensk Mäklarstatistik AB). Inte mycket att skriva krigsrubriker om. Hur det kommer att utvecklas sig 2012? Om någon nu skulle tvinga mig att gissa tror jag på en måttlig prisuppgång på runt 5%. Tänk om man ändå hade en kristallkula...

GP, DN, Svd, Di

Bilden av mäklarkåren

Med jämna mellanrum skriver tidningarna artiklar i stil med "så blir du lurad av mäklaren". Det är artiklar som ofta ger många läsarkommentarer och uppenbarligen engagerar. Till övervägande del är kommentarerna milt sagt kritiska till mäklarkåren, här är ett par exempel på kommentarer till en artikel publicerad i Göteborgsposten idag:

"Mäklare=fusk,fejkade bud,hutlösa avgifter,.bara pengar som gäller för dom..låt er inte luras av deras slipade snack...och ta skrivet på allt..annrs kört för dig..dom kör maffia metoder..."
Ytterligare en kommentar under samma artikel:
"mäklare är ett låtsasyrke för folk som vill skaffar sig en utbildning som uppenbart är otillräcklig!
Nej, fram för en sajt där man som privatperson kan sälja sin bostad själv så vi slipper detta ocker-yrke helt och hållet!"
Och en tredje kommentar:
"Håller med om, att även mäklare och bilförsäljare i många fall, är riktiga skojare och bedragare! Samhället kryllar numera av människor utan några som helst "skrupler"! Moral, etik och sunda värderingar tycks ha försvunnit!"

Det är ingen rolig läsning, men på något sätt får jag trots allt intrycket av att många som skriver mest gör det som ett uttryck för sin egen frustration över höga bostadspriser eller utifrån en vrångbild av hur bostadsmarknaden och lagstiftningen fungerar. Jag föreställer mig vidare att dessa personer aldrig har anlitat någon mäklare och om de mot förmodan har gjort det så har de haft en sanslös otur i valet av mäklare.

Men om gemene man har den bild av mäklaryrket som kommentarerna antyder är det mycket ledsamt och ett stort problem. Här har varje mäklare och de båda branchförbunden en stor uppgift i att vända bilden av vad en fastighetsmäklare gör. Få yrken är så reglerade som fastighetsmäklaryrket. Kåren har en egen tillsynsmyndighet som mäklarna själva bekostar genom en årlig registreringsavgift. Det finns en fastighetsmäklarlag och en fastighetsmäklarförordning. Och sedan har vi de två branchförbunden som har sin egen granskningsverksamhet.

Jag kan garantera att i princip alla mäklare gör allt de kan för att varje affär ska bli så bra som möjligt för både säljare och köpare. Motsatsen skulle ju bli minst sagt kontraproduktiv. Men uppenbarligen finns det mer att göra för kåren för att höja yrkets anseende. Och här har varje enskild mäklare ett eget ansvar.

GP

Rekordförsäljning

Bostadsmarknaden har som bekant åkt lite upp och ner sista månaderna. Men en säljare som uppenbarligen fick bra betalt är ägaren till en våning vid Central Park i New York. Motsvarande 600 miljoner kronor (!) slantade en rysk affärsman upp för dotterns övernattningslägenhet (!!).

Obegripliga siffror för en vanlig människa men det finns faktiskt en lärdom för oss alla att dra av detta. Även om bostadsmarknanden tillfälligt har varit något trögare är det fortfarande så att bostäder med bra läge och tilltalande egenskaper såsom balkong, bra planlösning, mycket ljus etc alltid är eftertraktade oavsett marknadsläge.

Kan vara något att tänka på som köpare nu när marknaden kommer igång igen efter den säsongsrelaterade lugna perioden i december. Nu väntar visningar. Den ena kedjan slår på stora trumman med "Den stora visningshelgen", och nästa kedja kontrar med "Den stora visningsveckan". Ganska fånigt. En bra mäklare bör enligt mig kombinera öppna och enskilda visningar och ha ett stort mått av flexibilitet. Det ger det bästa slutresultatet. Problemet med många kedjor är att de har mekaniserat förmedlingsprocessen. Det är "X-mäklarmetoden" och "Y-mäklarmetoden". När man arbetar med människor och försäljning är det inlyssning och flexibilitet som är nyckelorden och där upplever jag att vissa större företag och kedjor brister. Men med det sagt så är det till syvende och sist den enskilde mäklaren som gör skillnad. Hans eller hennes personliga engagemang i affären är det som spelar roll för om det ska bli succé eller fiasko. Kombinerat med ett rimligt arvode finns här mycket att tjäna för dig som säljare.

GP, DN, GP, GP

Många varningar

Antalet mäklare som fick en varning av Fastighetsmäklarnämnden ökade 2011 till 87 stycken. Vid en första anblick kan det tyckas vara alarmerande men man ska då betänka att detta bara motsvarar en dryg procent av mäklarkåren trots att det är "all time high" när det gäller antalet varningar. Enligt nya mäklarlagen finns tre påföljder för en mäklare som missköter sig: Erinran, varning och avregistrering. Det är fastighetmäklarnämnden som avgör detta. Förutom att gå till fastighetsmäklarnämnden kan en konsument givetvis också anmäla mäklaren till Allmänna reklamationsnämnden, anmäla hos de två branschförbunden eller helt enkelt stämma mäklaren.

Det mest intressanta är varför mäklarna varnas. En avgörande majoritet av alla ärenden handlar om så kallade "lockpris", dvs när utgångspriset skiljer sig för mycket mot slutpriset. Att saluföra en bostad med ett "lockpris" är förvisso olyckligt eftersom det vilseleder köpare och i övrigt är tveksamt ur marknadsföringssynpunkt. Men, det kan också vara så att det är säljarens vilja att sätta ett visst utgångspris på sin bostad. En mäklare har att följa sin uppdragsgivares instruktioner och i valet mellan att förlora ett uppdrag och sätta ett för lågt pris är det många mäklare som gör det förra. Det kan också finnas rimliga anledningar till att sätta ett lågt pris, till exempel att säljaren måste bli av med sin bostad snabbt eller att bostaden är svårvärderad på grund av läge, planlösning, standard etc.

Vidare har många varningar sista åren också handlat om att mäklaren har missat att kopiera någon av parternas legitimation, något man är skyldig att göra enligt penningtvättslagen.

Poängen med att påpeka ovanstående är att en varning inte alltid behöver innebära att en mäklare har agerat till men för sin uppdragsgivare eller för att tillskansa sig själv fördelar eller att för den delen ha något ont uppsåt överhuvudtaget.

Men med det sagt: En seriös mäklare ser självfallet till att ha ett marknadsmässigt pris på den bostad han eller hon förmedlar, samt att det också är ett pris uppdragsgivaren har accepterat som ett tänkbart försäljningspris. Och givetvis får man inte glömma att kopiera säljares och köpares Id-handlingar.

GP, DN, Di

Ingves om räntemarginaler

Också riksbankschefen Stefan Ingves tycker att det är rimligt att ifrågasätta bankernas räntemarginaler. Även om han påpekar att frågan är komplex beroende på att bankerna lånar på många ställen och i olika valutor.

Men om en storbank med alla dess valutahandlare, ränteanalytiker, chefsekonomer och prognosmakare inte klarar av att förklara för en vanlig kund vad finansieringskostnaden för ett bolån är, så är det något som är tokigt. Det är ungefär lika logiskt som en mattelärare som inte kan förklara Pythagoras sats. Eller nåt åt det hållet...

DN, Svd