Ny statistik

Mäklarstatistik har kommit med nya siffror över prisutvecklingen. I Göteborg har priserna gått upp senaste månaderna men sett ett år tillbaka ligger priserna på +/- 0. Jag är skeptisk, och uppriktigt sagt lite trött på alla prognoser, all statistik och alla spådomar kring bostadsprisernas utveckling. Det kommer nya redovisningar från olika företag mer eller mindre varje vecka.

Det jag tycker att man ska ta fasta på är i vart fall att man kan märka en påtagligt mycket större stabilitet på marknaden. Det finns en bra balans mellan tillgång och efterfrågan och köpare som har finansieringen ordnad vågar göra affär och känner tilltro till sin egen ekonomi och till den framtida utvecklingen på bostadsmarknaden.

Jag tror vi kommer att ha en bra marknad, i vart fall fram till hösten. Längre än så kan man inte titta när omvärlden ser ut som den gör.

GP, Svd

El-skojarna

Att elmarknaden i Sverige lämnar mycket i övrigt att önska har jag skrivit om förut. En av avregleringens värsta avarter både när det gäller el, telefoni och annat är alla påflugna telefonförsäljare som prackar på folk avtal de varken har bett om eller haft chansen att skriftligen begrunda. Ett snabbt samtal med en inspelad överenskommelse, sedan är du fast. Det har skrivits en del i tidningarna om detta på sista tiden och det är i sanning ett bekymmer att puffa lite extra för.

DN, Svd, GP, GP

Men vad blir skatten i framtiden?

I dagarna sitter många och svettas med sina deklarationer. Den som har sålt hus eller lägenhet och köpt en ny bostad är under vissa förutsättningar berättigad till uppskovsavdrag. Avdraget är vad det heter, man slipper inte skatten men väl får man ett uppskov. En skillnad mot för några år sedan är att man numera betalar en skatt på uppskovet, förut var det en skattefri kredit från staten.

Villkoren för uppskovsavdrag, hur man räknar etc ska jag inte gå in på här. Men jag vill peka på en faktor som jag inte tror att någon tänker på, nämligen följande: Idag är skatten på vinsten vid en bostadsförsäljning 22% (22/30 x 30%), men hur stor är skatten den dag man ska återföra sitt uppskovsavdrag??

Sedan jag började arbeta som mäklare för tio år sedan har skatten gått från 15% till 20% och vidare till 22%. Under samma tid har skatten på uppskovsbeloppet tillkommit och det har dessutom tillkommit ett tak på hur stort avdraget får vara. Det känns INTE speciellt osannolikt att skatten så småningom landar på 30% som är den faktiska skattesatsen i inkomstslaget kapital. För den som har ett uppskovsavdrag på en miljon innebär det i så fall 80.000 kr i ökad skatt. Samtidigt som man varje år betalar skatt på uppsovsavdraget.

GP, DN

Räntebesked i morgon

Idag sitter ledamöterna i Riksbankens direktion och resonerar kring reporäntans storlek de kommande månaderna. Vad de kommer fram till offentliggörs i morgon, onsdag, kl 09.30.

De flesta argument talar för en sänkning: Inflationen är låg, bopriserna stiger inte längre och frågetecknen kring konjunkturen kvarstår. Idag ligger reporäntan på 1,5%, gissningsvis hamnar den på 1,25% i morgon. Att boräntorna justeras ner med motsvarande kan vi nog inte räkna med. Däremot lär inlåningsräntan sänkas illa kvickt.

Nåväl, ingen idé att spekulera mera. I morgon vet vi.

Riksbanken

1.6 miljarder till bostadssektorn

Regeringen ska satsa 1,6 miljarder på bostadssektorn. Det är bra. Slopad fastighetsskatt i 15 år innebär nästan 100.000 kronor i (skatte)besparing för en privatperson som bygger ett nytt småhus istället för att köpa ett gammalt hus. Redan idag har man dock lättnader i fastighetsskatten för nyproduktion så skillnaden innebär kanske inte så mycket för hur många nya småhus som byggs.

Fastighetsavgiften för lägenheter ska sänkas till 1.200 kr per år vilket är bra. Men man bygger in en orättvisa i systemet eftersom skatten på småhus inte ändras. Den som bor i villa får betala nästan fyra gånger så hög fastighetsskatt än den som bor i en bostadsrätt i innerstaden.

DN

Optimismen ökar!

Enligt SEB:s boprisindikator tror nu svenskarna på högre bopriser igen. Det förvånar mig inte. Under hösten och vintern hade vi ständiga varningar för bostadsbubbla, oro för konjunkturen och dessutom en börutveckling som efter sommaren 2011 inte var speciellt munter. Allt detta i kombination med att priserna defacto gick ner en smula gjorde att många köpare valde att avvakta. Det i sin tur fick utbudet på marknaden att öka och spä på det hela än mer.

Nu är läget annorlunda. Folk känner sig trygga i att räntan kommer att ligga på en stabil, låg nivå. Förtroendet för den egna ekonomin har möjligen ökat lite och domedagsprofetiorna om konjunktur- och boprisras duggar inte lika tätt längre.

Det bör bli en bra vår för dig som funderar på att sälja!

GP, Svd

Säg din ränta!

"Säg din ränta" (#sägdinränta) startades av Avanzas sparekonom Claes Hemberg som ett upprop på Twitter. Svd kör en liknande kampanj där man på en karta kan kolla vad grannarna har lyckats förhandla sig till för boränta. Initiativet är lovvärt och jag tycker att alla med bolån ska fylla i sina uppgifter HÄR. En karta med resultaten hittar du HÄR. Uppgifterna är såklart anonyma.

Ett litet varningens finger bör dock höjas eftersom det i dagsläget inte går att se när respektive bolåntagare band sina lån. Två grannar kan ha bundit på lika långa löptider men med ett par års mellanrum och då blir jämförelsen totalt missvisande. Men med det sagt kan det vara vettigt att skriva ut en lista (som du hittar HÄR) och ta med till banken inför nästa förhandling. Det går att pruta på räntan och det finns pengar att spara. Missa inte den chansen!

Svd

Villaägarna

Villaägarnas Riksförbund är en organisation som arbetar för att tillvarata alla Sveriges småhusägares intressen. Det kan handla om skatter och pålagor, räntor, byggfusk, ansvarsfördelningar och annat som berör dig som har ett småhus. För den som vill ha en snabb uppdatering på vad som debatteras rekommenderar jag att man följer villaägarna på Twitter: Länk HÄR.

Roligt blogginlägg

Det är bara att krypa till korset och erkänna att jag varit usel på att uppdatera bloggen. Har haft mycket att stå i sista veckorna, både jobbmässigt och privat. Så idag nöjer jag mig med att tipsa om ett lite småroligt blogginlägg som ni kan läsa HÄR. Håller ni med?

För få prutar på räntan

På uppdrag av Avanza Bank har Sifo gjort en undersökning om svenskarnas inställning till att pruta på boräntan. Den visar lite överraskande att närmare hälften av bolånekunderna INTE prutar överhuvudtaget.

Anledningen till att man inte prutar är 1. att man känner sig obekväm i situationen och, 2. att man inte tror att man ska få ner räntan ändå. Inget kan vara mer fel.

För den som tycker det är jobbigt att pruta har jag ett bra tips. Kolla vad din bank erbjuder dig. Ring minst två andra banker och säg precis som det är: " X-banken erbjuder mig 4,2% i boränta. Tror ni att ni kan matcha det?". Detta är ett bra sätt för dig som tycker det är jobbigt att sitta på bankkontoret och pruta eller om du har svårt att hitta argument eller bemöta banktjänstemannens påstående. Över telefon kan du förbereda dig genom att skriva ner dina frågor på en lapp och med ett par enkla frågor kan du förhoppningsvis få enkla svar om den andra banken kan ge dig bättre villkor. I det fall du får bättre villkor på en annan bank ska du veta att det är väldigt enkelt att byta bank. Den nya banken tar hand om allting och det enda du behöver göra är att skriva på några papper. Känner du ändå olust över att byta bank får du helt sonika ringa tillbaka till X-banken och säga att du har fått ett bättre erbjudande på Y-banken och be att din nuvarande bank i vart fall lägger sig på samma nivå.

För några veckor sedan dristade jag mig till att författa en liten prutguide, läs gärna den och ge banken en match.

Lycka till!

Svd

Vem ska man tro på?

Upprepar man någonting tillräckligt länge blir det förr eller senare en sanning. Den devisen tycks vara ledordet för Statens bostadskreditnämnd som under det decennium jag arbetat som mäklare mer eller mindre ständigt varnat för en boprisbubbla. Nu är det möjligen myndighetens roll att vara en återhållsam motvikten till alltför snabbt stigande bopriser, men följer man dess uttalande i media under senaste åren blir det hela en smula lustigt. En snabb sökning på Google illustrerar vad jag menar:

Bengt Hansson på Statens bostadskreditnämnd är analytiker och har under fem år berättat att priserna ska gå ner.

2008: "Det ska ner 20%"

2009: "Det ska ner 20%"

2010: "Det ska ner 20%"

2011: "Det ska ner 20%"

Häromdagen uttalade han sig återigen i Svd att priserna (givetvis) ska ner. Men märkligt nog sa han inget om några 20%. Kan vi månne skönja ett trendbrott?


Svd

Sicket väder

Mäklare anslutna till Mäklarsamfundet (undertecknad är en) har i en undersökning kallad "Fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden mars till och med maj 2012", gjort gissningar om framtiden. Som jag skrivit om tidigare bombarderas svenskarna med boprisprognoser och statistik, inte alltid till uppenbar nytta.

Jag ska inte redogöra för undersökningen, det har andra gjort till leda. Men det som mäklarna bedömer som den MINST påverkande faktorn när det gäller prisutvecklingen är vädret. När man tittar ut idag, en bra bit in i mars månad, och möts av snöstorm och slask i Göteborg funderar man ju på hur det är med den där saken egentligen. Måtte det bli vår snart!

GP

Ytterligare en barometer

Ny vecka ny boprisbarometer. Jag har skrivit om det förr, det är en aning tjatigt med alla undersökningar om vad svenska folket tror om prisutvecklingen framöver. Enligt SKOP, som förärat oss hjälteinsatsen att ringa runt till 1.000 personer, tror svensken nu på en uppgång det kommande året. 37% tror på stigande priser, 27% tror på sjunkande priser.

Sänkt ränta från Riksbanken, något färre krigsrubriker vad gäller världsekonomin och möjligen vårens antågande tycks ha gjutit optimistiskt mod i svensken.

SKOP

Vad är en bostadsrätt?

Det här med bostadsrätt är ganska unikt för Sverige och en rätt knepig konstruktion faktiskt. Jag upplever att många inte riktigt förstår vad det är de köper och tänkte därför ta tillfället i akt att påminna om att en bostadsrätt är en andel i en ekonomisk föreningen till vilken det är kopplat en nyttjanderätt till en lägenhet i evig tid.

Så när man säger att man köpt en lägenhet har man i regel köpt en andel i en förening och en nyttjanderätt till en viss yta. Det är bostadsrättsföreningen som äger lägenheten. Både din och grannens. Och som medlem i föreningen äger du på så vis både din och alla andras lägenheter i huset. Att man som bostadsrättsinnehavare har en "evig nyttjanderätt" är en viktig detalj. Utan den formuleringen finns risken att man har gått och köpt något som kan betraktas som en hyresrätt. Och en hyresrätt får man inte sälja.

Rättigheter och skyldigheter i föreningen bestäms av föreningens stadgar. Dessa ser mäklaren till att du som köpare får ta del av. Föreningsstämman är föreningens högsta beslutande organ och den löpande förvaltningen sköts av styrelsen. Hur detta funkar styrs i huvudsak av bostadsrättslagen.

Att spara eller inte spara el

Elmarknaden i Sverige lämnar mycket i övrigt att önska. Produktionen, prissättningen, avgifterna, konkurrensen, övervinsterna, skatterna, elöverföringen osv är för de flesta människor en obegriplig sörja av begrepp och politisk pajkastning. Att bara förstå sin egen elräkning är för många övermäktigt.

"För mig är det självklart att ingen människa ska behöva ligga sömnlös om natten på grund av oro för elräkningen" skriver energiminister Anna-Karin Hatt. Hennes lösning är att konsumenten ska erbjudas timvis mätning av sin elkonsumtion så att man kan köra tvättmaskinen när elen är som billigast. Alltså på natten(!). Detta ger en sparpotential på ca 50 öre per tvätt. Elbolaget Eon kör en kampanj som de något bombastiskt kallar "Sveriges största energispar experiment". Det illustreras i TV-reklamen med en farbror som stänger av och på sin radio samtidigt som han stirrar på någon slags elmätare i mobiltelefonen. Den godmodiga farbrodern kan potentiellt spara några tior om året på att stänga av sin radio.

Och precis här har vi problemet! Genom förment snusförnuftiga energispartips ska svenska folket bli kilowattjägare som i sin förblindade iver att hitta ytterligare en lampa att släcka helt glömmer bort vad det egentligen är som kostar. Trygga i förvissningen att ett vanligt hem förbrukar närmare 20.000 kvh i uppvärmning av hus och vatten kan Eon vara säkra på att svenskarna även fortsättningsvis kommer att vara slavar under ett högt och oberäkneligt elpris. Och mångmiljardvinsterna kommer att fortsätta att rulla in till el-juntans bankkonton.

Gubben i reklamen borde stänga av värmen, klä sig i bävernylonoverall och sluta duscha. Då hade vi kunnat snacka om Energisparexperiment!


DN, DN, GP, DN

Sälja själv?

Med jämna mellanrum läser man artiklar om hur mycket man kan spara genom att sälja sitt hus eller sin lägenhet själv utan att använda mäklare.

I många länder finns det både köp- och säljmäklare, man kopplar in advokater, inskrivningsnotarier och registratorer. I Sverige tar mäklaren hand om allt. I huvudsak kan man säga att det finns två anledningar till att anlita en mäklare när man ska sälja:

1. Man får bättre betalt.
2. Man slipper en massa jobb.

Vi börjar med det första. Anledningen till att man i regel får bättre betalt när man säljer via en mäklare är att mäklaren har mycket bättre förutsättningar än dig som privatperson att marknadsföra bostaden på ett relevant sätt. Mäklaren finns tillgänglig sju dagar i veckan för att svara på frågor om just din bostad. Han eller hon har också argumenten och statistiken för att motivera en viss prislapp. Ytterligare en viktig faktor i sammanhanget är att många köpare känner sig tveksamma att köpa direkt via en privatperson. Är en mäklare inblandad har denna en skyldighet att ta tillvara både köpares och säljares intresse, sörja för att all information om bostaden förmedlas samt ser till att alla frågetecken rätas ut vad gäller lån, pantsättningar, inskrivningar servitut och annat.Det är en trygghet att köpa via mäklare och den tryggheten är man beredd att betala lite extra för.

När det gäller tidsbesparingen ska man som säljare veta att mäklaren lägger ner väldigt många arbetstimmar på varje förmedlingsuppdrag. Tid som du som säljare kan ägna åt att göra det som du är bäst på, dvs ditt ordinarie arbete. Om du ägnar din tid åt att tjäna pengar på det du är bäst på samtidigt som du låter mäklaren tjäna pengar åt dig på det som han eller hon är bäst på torde man i bästa fall uppnå en win-win-situation.

Så du som funderar på att sälja framöver: Utnyttja din konsumentmakt och välj en erfaren och engagerad mäklare. Och kan du dessutom förhandla fram ett rimligt försäljningsarvode har du alla förutsättningar att göra ditt livs bästa affär.

Svd

Rörligt är dyrt!

Statens bostadskreditnämnd konstaterar att de låga rörliga räntornas tid är förbi. Det beror i första hand på att bankerna nu tvingas låna upp på längre tid även till korta lån som jag skrev om här för några veckor sedan.

Nämnden pekar på några intressanta skillnader mellan Sverige och tex Danmark när det kommer till bolånemarknaden. I många länder kan man helt sonika lämna sitt hus till banken och vara skuldfri om man inte klarar av sin åtaganden. I Sverige är lånet alltid personligt. I många länder kan man också låna med längre bindningstider, I Sverige är det i regel fem eller åtta år som är det längsta.

Men den viktigaste slutsatsen som är värd att poängtera igen är: Bind lånen! Enda anledningen till att ligga med rörliga ränta är om man bedömer att de längre löptiderna ska bli billigare framöver. Och medan man väntar på det har man en ränta som är en halv procent högre än både den två- och treåriga räntan.

GP, DN

Det är mycket nu!

Jag har som målsättning att skriva i bloggen minst fyra gånger i veckan, men eftersom jag just nu har väldigt mycket att göra så får skrivandet stryka på foten en smula. Huruvida min arbetsbelastning är en indikator på marknadens riktning låter jag vara osagt. Men intresset på mina visningar är i alla fall bra.

Så här får du lägre ränta!

Bankerna gör som sagt rekordvinster och delar ut rekordsummor till aktieägarna. Samtidigt är räntenettot (=skillnaden mellan bankens in- och utlåningsränta) rekordstort. Att Riksbankens räntesänkning inte påverkar boräntan har vi lärt oss, räntan på sparkontot sänker banken dock gärna i takt med reporäntan. Banken skyller på stramare regelverk och kapitaltäckningskrav som gör upplåningen dyrare. Anders Borg och Peter Norman skäller som bandhundar utan synbar effekt. Som bolånekund har man bara en sak att göra: Förhandla!
Så här får du lägre ränta:

1. Var påläst! Visa att du har koll på hur marknaden fungerar och är medveten om att räntan är föremål för förhandling. Lär dig begrepp som Hypotekslån, Räntekänslighet, Stibor, Kapitaltäckningskrav och Basel III. Inte för att slänga sig med dem själv utan för att slippa bli skriven på näsan.
2. Erbjud något tillbaka! Att förhandla innebär att ge och ta. Banken har ett internt  rejtingsystem för alla sina kunder där man får poäng efter hur mycket banken tjänar på dig som kund. Sämst poäng har en fattigpensionär som bor i hyresätt och betalar sina räkningar på bankkontoret och gärna går till kassan och tar ut pensionen kontant. Bäst rejting har en bolånetagare med hygglig inkomst som investerar i bankens fonder och sätter av till pensionen samtidigt som han har en slant sparad på konto och ett par försäkringar via banken. Gör klart att du kan tänka dig att bli helhetskund och flytta samtliga dina engagemang till banken.
3. Var trevlig! Visa att du är en "likeable person". Ett fast handslag med ögonkontakt är en bra start på vilket möte som helst. Beröm banktjänstemannen/kvinnan för dennes professionella och trevliga bemötande. Berätta att du alltid har gillat (t ex) Handelsbanken för deras sätt att arbeta och för att de har så bra produkter. Säg att du mycket gärna vill bli kund i banken givet att du får vettiga villkor. Banktjänstemän idag har blivit säljare, men är du slipad är det upp till dig att "flip the situation"; Du blir säljaren! Sälj in dig själv som pålitlig och trevlig kund. Banken betalar med låg ränta. Även om man har fått två öron en mun för att använda dem i den ordningen är det aldrig fel att ta initiativet i en förhandling.

Givet att du har en fast och acceptabel inkomst, inte har betalningsanmärkningar, inte är överbelånad och gärna har en sparad slant kan du räkna med att tipsen ovan är din biljett till ett billigt bolån. Och i kompiskretsen kan du briljera som värsta chefsförhandlaren!

Lycka till!

GP, DN

Väntad sänkning

Riksbanken sänker styrräntan med 0,25%. Det var väntat. Att boräntorna inte kommer att sänkas motsvarande är nog också att vänta. Den rörliga boräntan som är ganska hög i förhållande till styrräntan motiverar bankerna med att de har högre upplåningskostnader därför att banken tvingas låna pengar på längre löptider även om de till konsument lånar ut till "rörligt" tremånaderslån.

Vad jag tror kommer att påverka marknaden mer än den faktiska sänkningen är att Riksbankens prognos över hur räntan kommer att utveckla sig framöver har ändrats en smula. Både för 2013 och 2014 räknar Riksbanken med att räntan kommer att vara lägre än man tidigare förutspått. Det har en psykologisk effekt som kan gjuta mod hos vissa bostadsspekulanter.

Svd, GP

Dagens citat

"Som kund ska man agera som när man köper en matta i Marrakesh. Pruta." Så ska man enligt Finansmarknadsminister Peter Norman behandla banken. En kul oneliner, helt klart.

Säga vad man vill om dålig konkurrens och stigande räntenetto som göder bankernas övervinster, men från att ha tvingats stå med mössan i hand ska kunden nu behandla banken som en mattförsäljare. I vart fall en liten förbättring när det kommer till konsumentmakt.

DN

Alla dessa siffror

Och så var det dags för ny statistik igen... Sammanfattningsvis tycks priserna ha gått upp en smula och läget på marknaden har stabiliserat sig.

Men det är något ängsligt med all denna statistik och otaliga boprisprognoser. Vi har Mäklarstatistik, SCB och Valuegard som pumpar ut siffror på hur priserna har utvecklat sig. Sedan har vi har SBAB, SEB och alla andra boendeaktörer med självaktning som likt klärvoajanta smatterband levererar sanningar om hur priserna kommer att utveckla sig framöver.

Visst, hälften av alla hushåll äger sitt boende och det är i regel den största affären man gör i livet. Men om prognoserna och värdeutvecklingen på det egenägda boendet levereras i en takt som får den mest nervösa kvartalskapitalisten att verka långsiktig så är det något som känns fel. Ett bra boende representerar så mycket mer än en kortsiktig investering för att tjäna pengar. Och jag är inte helt övertygad om att ett överflöd av mer eller mindre tillförlitliga siffror gagnar vare sig köpare eller säljare. Det skapar mest förvirring.

SVD, DN, Di, GP

Mera statistik

Vi avslutar veckan med ny statistik. Småhuspriserna sjönk med 2 % i perioden november till januari jämfört med föregående tremånadersperiod. Jämfört med samma period förra året sjönk priserna med 3% i landet som helhet. Detta enligt SCB.

Samtidigt konstaterar man att statistiken blir osäker eftersom inskrivningsmyndigheten inte har hunnit registrera köpen. Dessutom kan man fråga sig hur många köp som gjorts under perioden men där köparen ännu inte har tillträtt fastigheten, och således inte sökt lagfart. Vidare kan man också fundera på hur den säsongsrelaterade lugna perioden i december påverkar tillförlitligheten i statistiken.

Hur som helst, i Västra Götaland har priserna stått still senaste året och i Halland har priserna gått ner med 3%. Om än att statistiken är osäker så är de siffrorna i vart fall inte min definition på ett "prisras".

Svd

Provision eller inte

"Mäklare vill tjäna på osålda hus" är den aningen övertolkande rubriken på en GP-artikel. Det hela handlar om att somliga mäklare överväger att ta ut en startavgift på ett förmedlingsuppdrag eller kanske ta betalt per timme och nedlagd kostnad i stället för att ha provision på slutpriset. "Mäklare vill förlora mindre på osålda hus" hade möjligen varit en mer rättvis rubrik.

Idag har de flesta mäklare provision med en försäljningsgaranti, dvs ingen affär inget betalt. Personligen tycker jag inte att det är ett orimligt upplägg. Känner man som mäklare att det är utsiktslöst att det blir en affär står det en fritt att tacka nej till uppdraget från första början.

Däremot finns en poäng i att redovisa för människor vilka (stora) kostnader en mäklare har. Som jag skrivit om tidigare tycks en inte oansenlig del av befolkningen ha en bild av mäklarkåren som högavlönade "glidare" som egentligen inte gör mycket nytta. Och den bilden har alla fastighetmäklare ett ansvar för att nyansera.

GP, Svd, DN

Om en vecka ska skatten vara betald

Den som sålde sin bostad förra året och gjorde vinst ska ha gjort en fyllnadsinbetalning senast den 13 februari för att slippa ränta på skatteskulden. Det är många som missar detta. Dessvärre är det så att man inte kan deklarera på Internet innan den 20 mars. Alltså får man vackert sätta sig med papper och penna och räkna fram hur mycket man ska betala.

Att deklarera en bostadsaffär kan vara en smula bökigt, men har du som säljare anlitat en fastighetsmäklare så hjälper han eller hon säkert gärna till.

Svd

Dyrt med rörligt!

SBAB redovisar att hela 62% av deras nya bolånetagare väljer den "rörliga" 3-månadersräntan framför längre bindningstider. Detta trots att denna ränta ligger en halv procentenhet högre än den 2-åriga räntan. För ett lån på två miljoner innebär det en skillnad på 10.000 kr om året brutto.

Det behöver inte vara fel att välja den rörliga räntan bara man gör det av rätt orsaker. Och rätt orsak är om man avser att senare binda räntan därför att man bedömmer att de längre räntorna kommer att bli billigare framöver. Alternativt om man tror att man kommer att lösa bort sitt lån inom en snar framtid.

De ökade myndighetskraven på bankerna innebär att en bank måste låna upp pengar på längre tid även om de bara lånar ut till konsumenten på 3 månader. Det gör att min bedömning är att det under lång tid framöver kommer att vara dyrare att ha rörlig ränta än att binda på två eller tre år. I vart fall så länge nuvarande marknadsoro råder. Så mitt råd är: Bind räntan inom det närmsta halvåret och se till att pruta med din bank!

Svd, DN, GP, HN

Bubbelskratt

En lite udda undersökning har visat att det finns ett samband mellan antalet skratt på Federal Reserves möten och ökande bopriser. Förenklat: Ju fler skratt desto större "boprisbubbla".

Översatt till svenska förhållanden kan vi i så fall konstatera att vi är väldigt långt ifrån en prisbubbla. Jag har nämligen aldrig någonsin sett Stefan Ingves skratta...

Svd

(El)ändet...

Det här med elpriset är något man kan skriva mycket och länge om. Nu när vi har haft ett par kyliga veckor är det många som kommer att få en högre elräkning framöver.

Vid elavbrott har man som konsument rätt till ersättning, men nu har några finurliga elbolag hävdat att de bara betalar ersättning om strömmen har gått på alla faser. Att bl a spisen och vattenpumpen i regel går på trefas spelar tydligen ingen roll. Märkligt.

Ska man likna elmarknaden vid mobiltelefonmarknanden skulle det se ut ungefär såhär när man köper en mobiltelefon med tillhörande abonnemang:
Först får du betala för telefonen, ofta en anslutningsavgift på sisådär sextio tusen kronor. Sedan får du betala för ett telefonabonnemng, runt fyra-fem tusen om året livet ut. Sedan får du betala ett minutpris; inte det lägsta utan det i varje givet ögonblick högsta (!) minutpriset som finns på marknanden. På detta läggs sedan en punktskatt och slutligen moms på hela rasket (skatt på skatten!).

Jag har inget principiellt emot avregleringar, men när det kommer till elmarknaden är det svårt att se att det har fått några gynnsamma effekter. Sedan 1999 har elpriserna i Sverige ökat mest i hela Europa.

DN, DN, GP, Svd

Hur ska man välja mäklare?

Jag fick frågan häromdagen hur man bäst går till väga när man ska välja mäklare. Det är ett svårt val samtidigt som det är ett viktigt val eftersom den man väljer trots allt ska hantera ditt livs största affär. Svaret är: 1. Välj efter magkänsla, samt 2. Se till att få en rimlig provision.

Det första är svårast. Det spelar ingen större roll på vilket företag mäklaren jobbar, det är den enskilde mäklarens personliga engagemang som är viktigt. Fråga hur han eller hon arbetar. Är mäklaren efaren och kunnig? Verkar vederbörade flexibel och entusiastisk? Är han eller hon avslappnad och har ni ett bra och resonerande samtal? Svaren måste vara ja de här frågorna.
När det gäller arvodet eller provisionen är det lättare att jämföra. En köpeskilling över miljonen bör inte kosta mer än mellan tre-fyra procent i provision. Ligger köpeskillingen uppåt två miljoner bör provisionen vara max tre procent. Vid lägre köpeskillingar har de flesta mäklare ett minimiarvode. I stället för en rak procentsats är det inget som hindrar att man i stället avtalar om ett fast arvode eller en trappstegsprovision med olika procentsatser beroende på den slutgiltiga köpeskillingen.
Alltså: Ring runt till ett gäng mäklare och lyssna in om de känns vettiga. Bjud hem de två eller tre som känns bäst. Ta ett beslut baserat på punkterna ovan. Teckna ett förmedlingsuppdrag och känn dig trygg i att du har gjort rätt val.

Lycka till!

Upp ner upp ner...

Man skulle möjligen kunna göra sig lite lustig över varannandagsprognoserna som än säger upp och än säger ner. Hur framtiden kommer att utveckla sig är såklart omöjligt att säga, men personligen skulle jag inte vara orolig över att investera i ett egenägt boende i dagsläget.

Som jag skrivit i tidigare inlägg tror jag snarare på svagt uppåtgående än nedåtgående priser framöver. Den bedömningen bekräftas av SBAB som nyss publicerat en prognos över utvecklingen för bopriserna.

En låg ränta tillsammans med ett uppdämt "flyttbehov" efter ett lugnare fjärde kvartal 2011 tror jag är de största drivkrafterna till en prisuppgång. Att priserna redan har justerats ner en aning tror jag är ytterligare en anledning till uppgång från dagens nivåer. Till detta har vi som vanligt den stora bostadsbristen i storstadsregionerna samt en högst begränsad nyproduktion av lägenheter till vettiga priser.

GP, DN, Svd

Hur påverkar räntan?

Swedbanks ekonomer spår en kraftigt sänkt ränta framöver. Frågan är om det kommer att påverka bopriserna?

Å ena sidan innebär lägre räntor att boendekostnadskalkylen ser bättre ut och som köpare upplever man att man har råd att betala mer. Å andra sidan är sänkt ränta ett tecken på en osäker svensk ekonomi. Min uppfattning är dock att tryggheten och förtroendet för den egna privatekonomin är det viktigaste för den som står i begrepp att investera i ett egenägt boende. Känner man oro för den egna ekonomin avvaktar man.

Det räcker att öppna tidningen för att konstatera att vi just nu genomlever en ekonomisk kris i stora delar av världen. Men det jag upplever när jag träffar folk är att många har åsikten att "detta är något som drabbar andra men inte mig". Om folk således känner förtroende för sin egen ekonomi tror jag att sänkt ränta kan göra att priserna om inte stiger så i vart fall ligger still resten av året.

I kombination med jobbskatteavdraget som ger folk med arbete mer kvar i plånboken ser jag inte att det kan vara någon större fallhöjd på priserna från dagens nivå. Och kanske kan det vara köpläge för den som är beredd att investera när många andra avvaktar och tror på fallande priser. För när det vänder går det ofta snabbt. Det såg vi inte minst i början av 2009.

GP, Svd, DN

Studentboende

SGS Studentbostäders VD har fått sparken. I GP spekuleras det i att han har låtit studentlägenheter gå till släkt och vänner. Idag läser jag också en artikel om Sveriges minsta studentbostad. Det är en liten lya på mindre än 9 kvm som mest liknar en lekstuga.

Två symptom på den bostadsbrist som drabbar inte minst studenter.

En bra och trygg bostad är basen för tillvaron och en förutsättning för att göra goda studieresultat under ett studentliv som många gånger varar i både fem och sex år. Därför är det inte konstigt att många nyinflyttade studenter med mamma och pappas hjälp investerar i ett egenägt boende under studenttiden. Med 15% kontantinsats blir den totala månadskostnaden i regel under 4.000 kronor per månad för en etta i prisklassen runt 750.000 kronor. Och med ett tidsperspektiv på fem-sex år är möjligheten dessutom stor att man gör en god affär. Om man till det klarar att amortera en dryg tusenlapp per månad har man under sin studenttid också bakat in ett sparande i sitt boende på närmare 100.000 kronor.

Ett alternativ till ett hyrt studentrum som är väl värt att fundera på för den som har den ekonomiska möjligheten.

GP, GP, GP

Värna hyresrätten!

I Sverige finns idag en rad olika upplåtelseformer, bland annat bostadsrätt, hyresrätt, ägarlägenhet och kooperativ hyresrätt. Man kanske kan tro att en mäklare helst skulle se att alla bostäder var egenägda, men en mångfald av upplåtelseformer är mycket viktigt för en fungerande bostadsmarknad.

Hyresrätten kan vara idealet för den som söker ett mer tillfälligt boende, inte vill binda kapital eller helt enkelt vill ha ett boende där hyresvärden sörjer för reparationer och underhåll i lägenheten. Hyresrätten är också viktig för den som inte ännu har hunnit att spara ihop till en kontantinsats för ett egenägt boende. Hyresförhandlingarna för 2012 börjar bli klara och höjningarna tycks landa kring drygt 2% i Göteborg. En ganska hanterbar justering för de flesta hyresgäster.

GP

Köpläge?

Senaste statistiken visar tydligt att priserna på bostäder har justerats ner ganska påtagligt senaste månaderna. När det gäller bostadsrätter är dock prisnedgången på ett års sikt måttliga fyra procent i Storgöteborg och endast en procent för riket som helhet. Ibland talar man lite raljant om kvartalskapitalism. När det gäller månads- och kvartalsvisa statistikuppgifter bör man också vara lite försiktig med att dra alltför långtgående slutsatser.

Att senhösten och vintern var ekonomiskt turbulent påverkar, samtidigt var utbudet av bostäder till salu stort. Lägg där till en säsongsrelaterad avmattning i december och vi har förklaringen till prisjusteringen. Bankernas något stramare utlåning med bolånetak och annat har ytterligare påverkat.

Några procents nedgång borde dock inte vara någon större katastrof. Men man får en tröghet i marknaden i termer av att köparna förväntar sig låga priser medan många säljare fortfarande jämför sin bostad med grannens rekordförsäljning. Här har mäklaren en uppgift i att få parterna att mötas.

Möjligen kan det vara ett köpläge nu. Jag tror inte man som köpare ska förvänta sig något prisras från nuvarande nivåer, utan snarare se en möjlighet att komma in på en rimlig köpeskilling och kanske slippa en hysterisk budgivning. Jag minns när marknaden var trög i slutet av 2008 när finanskrisen härjade som värst. Jag träffade en del spekulanter på visningarna som nästan triumfatoriskt deklarerade att priserna skulle rasa framöver, de lade skambud och trodde de skulle göra sitt livs klipp. Säljarna tackade nej till de låga buden. I början på 2009 tog marknaden fart igen och ordningen återställdes. Skambudsspekulanterna gjorde aldrig någon affär.

Lärdomen är att står man i begrepp att köpa en bostad kan det vara ett bra läge nu. Se till att ha finansieringen i ordning och resonera med säljaren och mäklaren kring en rimlig prislapp. Ett skambud leder oftast till att det inte blir någon affär överhuvudtaget. Lycka till!

GP, Svd, DN, GP

Amortera mera!

Det så kallade bolånetaket infördes i oktober 2010 för att stävja prisuppgången på bostäder. Lite förenklat innebär det att man får låna högst 85% av köpeskillingen när man köper sin bostad. I grunden är det en bra tanke, men frågan är om det inte hade varit vettigare att i stället införa ett amorteringskrav. Utestängningseffekterna skulle blivit mindre och som köpare hade man tvingats göra en boendekostnadskalkyl inklusive amortering och använda de månadsvisa betalningarna som utgångspunkt för hur mycket man kan betala för en ny bostad.

Att amortera är bra. Dels minskar man på sikt sina boendekostnader och blir med tiden mindre räntekänslig. Dels bakar man in ett sparande i bostaden som också ger ett upplåningsutrymme den dagen man kanske vill göra en större renovering. En lägre belåningsgrad innebär också på sikt att du har ett bättre förhandlingsläge mot banken när du ska pruta på dina boräntor.

Svd har en bra artikel om detta.

Bra investering trots allt!

I journalistikens dramaturgi ligger en förkärlek för begrepp som "ras" och "tvärnit" när man skriver om bostadsmarknadens utveckling. Men om vi bortser från allt annat och endast ser bostaden som en investering kan vi konstatera att prisnedgången under 2011 låg på mellan 2-4%. Motsvarande tid gick Stockholmsbörsen (SIX Generalindex) ner med 16,6%. Den som slog till med en aktiv förvaltning och satsade på Robur Stella Sverige fick se sina pengar minska med över 28%. Ett förvaltningsarvode på 1,8% tyckte Swedbank var rimligt för denna aktiefond.

Så även om man till äventyrs endast ser sin bostad som en investering är det i regel en trygg hamn för pengarna även i tider av ekonomisk oro.

Svd, HN, DN, Svd

Tuffa tider

"Mäklare faller i takt med bostadspriset" är den inte allför muntra rubriken på en artikel i Svd idag. Bakgrunden är att det omsattes färre egenägda bostäder förra året och med allt fler registrerade mäklare är det således tuffare tider för mäklarna.

För ca tio år sedan var det bara två högskolor som utbildare mäklare, nämligen de i Malmö och Gävle. Nuförtiden kan man läsa till mäklare på en rad orter runt om i landet. Fler skolor och fler intagningar och större klasser gör att man kan skönja en överetablering av mäklare på marknaden. På ett sätt är det bra för konkurrensen, men samtidigt är det sorgligt om folk utbildar sig och investerar tid och pengar på ett yrke som blir allt tuffare att försörja sig på. Vad många inte vet är att de allra flesta mäklare jobbar på 100% provisionslön och en månad utan försäljning blir en månad utan inkomst. Som jag skrivit om i tidigare inlägg tycks det finns en stor skillnad på gemene mans bild av mäklaryrket och den verklighet som de flesta mäklare har att arbeta i. Och här har kåren en uppgift i att berätta att bakom varje affär ligger ett stort och tidskrävande arbete.

Svd, Svd, DN

Rörligt eller bundet?

Både när det gäller bolånen och elpriset är en ständig fråga: Ska jag ha rörligt eller bundet? Den traditionella förklaringen är att över tid är rörligt alltid billigast eftersom när du binder ett pris betalar du också för en "försäkring" mot framtida höjningar.

Vad gäller bolånen är den rörliga (3-månaders) listräntan idag 0,5% högre än både den 2- och 3-åriga bundna räntan. På ett lån på två miljoner innebär det brutto 10.000 kronor dyrare om året med rörlig ränta. I normalfallet skulle denna skillnad bero på förväntningar om ganska kraftigt sjunkande räntor framöver. Men jag har fått intrycket av att detta förhållande mellan fast och rörlig ränta på något sätt har permanentats. En orsak som jag har spekulerat i är att bankerna ser till att låsa sina kunder så att de inte kan byta bank. Göran Persson sa att "den som är satt i skuld är icke fri". En variant av det blir att "den som har bundna bolån är icke fri att byta bank". I vart fall inte med mindre än att man kan tvingas betala tiotusentals kronor i ränteskillnadsersättning till sin gamla bank när man löser bort lånet i förtid. Men mitt råd blir ändå: Se till att förhandla ner räntan till i vart fall under 3,5% och bind lånen på två eller tre år. Gärna i ett par delar med minst ett halvårs mellanrum så att du inte behöver skriva om allt samtidigt när bindningstiden går ut.

När det gäller elen är problematiken mer komplex. Över tid är det ingen tvekan om att rörligt elpris är avgjort billigare. Men för en villaägare fluktuerar förbrukningen oerhört mellan olika årstider. En familj som förbrukar ca 500 kwh per månad på sommaren kanske förbrukar det femdubbla på vintern. Uppvärmningen är nämligen det som drar el i ett vanligt hushåll. Allt tal om apparater på standby-läge, att släcka lampor eller snåla med tvättmaskinen påverkar inte totalförbrukningen nämnvärt i relation till uppvärmningen. Dessutom, även om du på något obegripligt sätt skulle lyckas reducera din elförbrukning till noll har du fortfarande en elräkning på flera hundra kronor per månad. Anledningen stavas hutlösa abonnemangsavgifter. Således, det intressanta för en villaägare är vad elen kostar under månaderna november-mars. Om elen kostar en eller två kronor per kwh på sommaren spelar ingen större roll. Men på vintern kan denna skillnad innebära många tusenlappar mindre i plånboken.

Det finns en rad sidor på Internet som hjälper dig som konsument att välja (och byta) elbolag. Det är bra. Men problemet är att priserna inte skiljer sig nämnvärt mellan olika elbolag. Ofta är det ett eller två öre per kwh man kan spara och för normalkunden innebär det blott ett par tior i månaden. Mitt råd är att hittar du ett elpris med en totalkostnad på under en krona per kwh som du kan binda på minst två år så gör det. Besparingspotentialen är större än risken att du förlorar några hundralappar på ytterligare två milda vintrar.

Di, GP, Svd

Upp eller ner 2012?

Jag får ofta frågan: "Kommer bostadspriserna att gå upp eller ner?". Jag brukar lite skämtsamt svara att visste jag det skulle jag inte vara mäklare, då hade jag köpt och sålt själv istället. Och precis så är det. Ingen människa har kristallkula och på sin höjd kan man göra mer eller mindre kvalificerade gissningar.

När det gäller bostadspriser är det många faktorer som påverkar: Tillgång och efterfrågan, bedömningar om utvecklingen av den egna ekonomin, bedömningar om konjunkturutvecklingen på både global nivå och på den lokal marknaden, boräntenivåer och bankernas utlåningsvillkor, volymen på nyproduktion, tillgång till hyresrätter med mera. Vad tidningarna skriver påverkar också, och i journalistikens dramaturgi ligger som bekant att antingen är det "borally" eller "prisras". Sällan något mittemellan.

Hur som helst, varje aktör med självaktning redovisar med jämna mellanrum vad folk tror om bopriserna framöver. Idag är det SEB som bjuder på sin boprisindikator. Noterbart där är att det är färre som tror på sjunkande priser jämfört med vad det var månaden före.

Slutligen, svart på vitt är att priserna på bostadsrätter i riket som helhet har gått ner med 2% senaste året och priserna på villor har gått ner med 4% (Källa; Svensk Mäklarstatistik AB). Inte mycket att skriva krigsrubriker om. Hur det kommer att utvecklas sig 2012? Om någon nu skulle tvinga mig att gissa tror jag på en måttlig prisuppgång på runt 5%. Tänk om man ändå hade en kristallkula...

GP, DN, Svd, Di

Bilden av mäklarkåren

Med jämna mellanrum skriver tidningarna artiklar i stil med "så blir du lurad av mäklaren". Det är artiklar som ofta ger många läsarkommentarer och uppenbarligen engagerar. Till övervägande del är kommentarerna milt sagt kritiska till mäklarkåren, här är ett par exempel på kommentarer till en artikel publicerad i Göteborgsposten idag:

"Mäklare=fusk,fejkade bud,hutlösa avgifter,.bara pengar som gäller för dom..låt er inte luras av deras slipade snack...och ta skrivet på allt..annrs kört för dig..dom kör maffia metoder..."
Ytterligare en kommentar under samma artikel:
"mäklare är ett låtsasyrke för folk som vill skaffar sig en utbildning som uppenbart är otillräcklig!
Nej, fram för en sajt där man som privatperson kan sälja sin bostad själv så vi slipper detta ocker-yrke helt och hållet!"
Och en tredje kommentar:
"Håller med om, att även mäklare och bilförsäljare i många fall, är riktiga skojare och bedragare! Samhället kryllar numera av människor utan några som helst "skrupler"! Moral, etik och sunda värderingar tycks ha försvunnit!"

Det är ingen rolig läsning, men på något sätt får jag trots allt intrycket av att många som skriver mest gör det som ett uttryck för sin egen frustration över höga bostadspriser eller utifrån en vrångbild av hur bostadsmarknaden och lagstiftningen fungerar. Jag föreställer mig vidare att dessa personer aldrig har anlitat någon mäklare och om de mot förmodan har gjort det så har de haft en sanslös otur i valet av mäklare.

Men om gemene man har den bild av mäklaryrket som kommentarerna antyder är det mycket ledsamt och ett stort problem. Här har varje mäklare och de båda branchförbunden en stor uppgift i att vända bilden av vad en fastighetsmäklare gör. Få yrken är så reglerade som fastighetsmäklaryrket. Kåren har en egen tillsynsmyndighet som mäklarna själva bekostar genom en årlig registreringsavgift. Det finns en fastighetsmäklarlag och en fastighetsmäklarförordning. Och sedan har vi de två branchförbunden som har sin egen granskningsverksamhet.

Jag kan garantera att i princip alla mäklare gör allt de kan för att varje affär ska bli så bra som möjligt för både säljare och köpare. Motsatsen skulle ju bli minst sagt kontraproduktiv. Men uppenbarligen finns det mer att göra för kåren för att höja yrkets anseende. Och här har varje enskild mäklare ett eget ansvar.

GP

Rekordförsäljning

Bostadsmarknaden har som bekant åkt lite upp och ner sista månaderna. Men en säljare som uppenbarligen fick bra betalt är ägaren till en våning vid Central Park i New York. Motsvarande 600 miljoner kronor (!) slantade en rysk affärsman upp för dotterns övernattningslägenhet (!!).

Obegripliga siffror för en vanlig människa men det finns faktiskt en lärdom för oss alla att dra av detta. Även om bostadsmarknanden tillfälligt har varit något trögare är det fortfarande så att bostäder med bra läge och tilltalande egenskaper såsom balkong, bra planlösning, mycket ljus etc alltid är eftertraktade oavsett marknadsläge.

Kan vara något att tänka på som köpare nu när marknaden kommer igång igen efter den säsongsrelaterade lugna perioden i december. Nu väntar visningar. Den ena kedjan slår på stora trumman med "Den stora visningshelgen", och nästa kedja kontrar med "Den stora visningsveckan". Ganska fånigt. En bra mäklare bör enligt mig kombinera öppna och enskilda visningar och ha ett stort mått av flexibilitet. Det ger det bästa slutresultatet. Problemet med många kedjor är att de har mekaniserat förmedlingsprocessen. Det är "X-mäklarmetoden" och "Y-mäklarmetoden". När man arbetar med människor och försäljning är det inlyssning och flexibilitet som är nyckelorden och där upplever jag att vissa större företag och kedjor brister. Men med det sagt så är det till syvende och sist den enskilde mäklaren som gör skillnad. Hans eller hennes personliga engagemang i affären är det som spelar roll för om det ska bli succé eller fiasko. Kombinerat med ett rimligt arvode finns här mycket att tjäna för dig som säljare.

GP, DN, GP, GP

Många varningar

Antalet mäklare som fick en varning av Fastighetsmäklarnämnden ökade 2011 till 87 stycken. Vid en första anblick kan det tyckas vara alarmerande men man ska då betänka att detta bara motsvarar en dryg procent av mäklarkåren trots att det är "all time high" när det gäller antalet varningar. Enligt nya mäklarlagen finns tre påföljder för en mäklare som missköter sig: Erinran, varning och avregistrering. Det är fastighetmäklarnämnden som avgör detta. Förutom att gå till fastighetsmäklarnämnden kan en konsument givetvis också anmäla mäklaren till Allmänna reklamationsnämnden, anmäla hos de två branschförbunden eller helt enkelt stämma mäklaren.

Det mest intressanta är varför mäklarna varnas. En avgörande majoritet av alla ärenden handlar om så kallade "lockpris", dvs när utgångspriset skiljer sig för mycket mot slutpriset. Att saluföra en bostad med ett "lockpris" är förvisso olyckligt eftersom det vilseleder köpare och i övrigt är tveksamt ur marknadsföringssynpunkt. Men, det kan också vara så att det är säljarens vilja att sätta ett visst utgångspris på sin bostad. En mäklare har att följa sin uppdragsgivares instruktioner och i valet mellan att förlora ett uppdrag och sätta ett för lågt pris är det många mäklare som gör det förra. Det kan också finnas rimliga anledningar till att sätta ett lågt pris, till exempel att säljaren måste bli av med sin bostad snabbt eller att bostaden är svårvärderad på grund av läge, planlösning, standard etc.

Vidare har många varningar sista åren också handlat om att mäklaren har missat att kopiera någon av parternas legitimation, något man är skyldig att göra enligt penningtvättslagen.

Poängen med att påpeka ovanstående är att en varning inte alltid behöver innebära att en mäklare har agerat till men för sin uppdragsgivare eller för att tillskansa sig själv fördelar eller att för den delen ha något ont uppsåt överhuvudtaget.

Men med det sagt: En seriös mäklare ser självfallet till att ha ett marknadsmässigt pris på den bostad han eller hon förmedlar, samt att det också är ett pris uppdragsgivaren har accepterat som ett tänkbart försäljningspris. Och givetvis får man inte glömma att kopiera säljares och köpares Id-handlingar.

GP, DN, Di

Ingves om räntemarginaler

Också riksbankschefen Stefan Ingves tycker att det är rimligt att ifrågasätta bankernas räntemarginaler. Även om han påpekar att frågan är komplex beroende på att bankerna lånar på många ställen och i olika valutor.

Men om en storbank med alla dess valutahandlare, ränteanalytiker, chefsekonomer och prognosmakare inte klarar av att förklara för en vanlig kund vad finansieringskostnaden för ett bolån är, så är det något som är tokigt. Det är ungefär lika logiskt som en mattelärare som inte kan förklara Pythagoras sats. Eller nåt åt det hållet...

DN, Svd